La répartition des travaux entre bailleur et locataire dans un bail commercial

La répartition des charges et des dépenses liées à la réalisation de travaux entre le locataire et le bailleur est en partie encadrée par la loi. Le contrat de bail peut toutefois prévoir le transfert de certaines dépenses, généralement imputées au bailleur, vers le locataire.  

Obligation d’information avant et au cours du bail 

Les catégories de charges et de dépenses doivent figurer explicitement sur le contrat de bail commercial : charges de copropriété, dépenses relatives aux impôts, aux frais de redevance, aux taxes… Le contrat prévoit également leur répartition entre le bailleur et le locataire, et ce, afin que le futur exploitant puisse estimer le budget nécessaire à l’occupation du local. Sur demande, le bailleur a l’obligation de fournir au locataire tous les documents pouvant justifier du montant des charges et dépenses qui lui sont imputés.  

Si des travaux sont à prévoir, le bailleur transmet au locataire dès la conclusion du contrat :  

• l’état prévisionnel des travaux envisagés sur les 3 prochaines années ;  
• et le budget prévisionnel de ces travaux.  

Un devoir d’information à renouveler tous les 3 ans, accompagné, le cas échéant, d’un récapitulatif des travaux précédemment réalisés et de leur coût.  

Au cours de la durée du bail commercial, toute nouvelle charge et tout élément justifiant une modification des conditions de répartition des charges doivent être communiqués au locataire par le bailleur.  

Quelles sont les dépenses à la charge du bailleur ?  

Certaines dépenses restent à la charge du bailleur dès lors qu’elles touchent à la propriété des locaux. C’est le cas des dépenses :  

• de grosses réparations qui visent la structure du bâtiment : murs de clôture, murs porteurs, charpente, toiture…  
• les honoraires applicables à ce type de travaux sont également à la charge du bailleur ;  
• les travaux de grosse réparation rendus nécessaires par la vétusté des lieux ou l’obligation de mise aux normes ; 
• les honoraires relatifs à la gestion des loyers ;
• les impôts, taxes et redevances concernant la propriété des locaux ;  

Lorsque le local professionnel appartient à un ensemble immobilier, le locataire ne peut pas être imputé des charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux liés à d’autres locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.  

Quelles sont les dépenses à la charge du locataire ?  

Les dépenses locatives sont le plus souvent celles liées à l’entretien des locaux et aux réparations courantes :  

• eau, gaz, électricité ;  
• travaux d’entretien et de réparation portant sur les appareils de chauffage, les sanitaires, les volets, la moquette ou encore les peintures ;
• les dépenses relatives aux équipements de la copropriété, à l’image de la quote-part des charges du personnel d’entretien ; 
• les travaux d’ « embellissement », si la facture finale excède les frais de remplacement à l’identique.  
  

À ces charges qui incombent au locataire, peuvent s’ajouter d’autres dépenses devant obligatoirement être prévues au contrat. Il s’agit de la taxe foncière et des impôts, taxe et redevances relatives à l’usage du local ou à un service au bénéfice direct ou indirect du locataire. Ces frais n’étant pas initialement affectés au locataire, ils reviennent automatiquement au bailleur en l’absence de clause particulière.